"國內(nèi)房地產(chǎn)雖然泡沫明顯，但未必會(huì)破，現(xiàn)在要小心的是近期會(huì)不會(huì)再有貨幣政策刺激”，1月30日，王石[微博]在倫敦商學(xué)院(LBS)舉行的主題為“亞洲2025：下個(gè)十年的亞洲可持續(xù)動(dòng)力”的論壇上接受采訪時(shí)表示，萬科會(huì)分配15%到20%的國外投資，來平衡國內(nèi)市場風(fēng)險(xiǎn)。除了建筑相關(guān)的領(lǐng)域，王石表示萬科也在關(guān)注機(jī)器人(40.880, 0.98, 2.46%)產(chǎn)業(yè)，他認(rèn)為隨著老齡化社會(huì)的到來，機(jī)器人進(jìn)入社區(qū)服務(wù)的速度會(huì)比大家想象得要快得多。

 

　　國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫未必會(huì)破 現(xiàn)在要小心的是貨幣刺激政策

 

　　記者：您這幾年主要時(shí)間都在國外，從您的角度是如何看待2014年國內(nèi)房地產(chǎn)市場走弱現(xiàn)象的？

 

　　王石：雖然現(xiàn)在我是作為一個(gè)訪問學(xué)者，公司的事情我也一直在關(guān)心的，不但是關(guān)心，而且在考慮怎么處理。應(yīng)該是從兩點(diǎn)來看，首先中國整體現(xiàn)在面臨一個(gè)轉(zhuǎn)型，非常巨大的轉(zhuǎn)型，而且是一個(gè)真正的轉(zhuǎn)型。不管你愿意不愿意，主動(dòng)還是被動(dòng)，從2015年開始了。2014年的經(jīng)濟(jì)增長速度是這些年來最慢的，其實(shí)這只是個(gè)開始。國家不調(diào)整會(huì)出問題，公司不調(diào)整也會(huì)出問題。對(duì)企業(yè)家來說，不調(diào)整的話會(huì)面臨很大的挑戰(zhàn)和困惑。簡單來說，我們的地球只有一個(gè)，現(xiàn)在的消費(fèi)方式是承受不了的，中國應(yīng)該從被動(dòng)到主動(dòng)去適應(yīng)，這次APEC會(huì)上的中美聯(lián)合聲明，對(duì)中國碳排放峰值定位在2030年，這是很大的挑戰(zhàn)。按過去來講，國際NGO組織一般的預(yù)計(jì)，中國的峰值要到2050年，最樂觀的要到2040年，所以這次的中美聯(lián)合公報(bào)里提前到2030年，這個(gè)挑戰(zhàn)太大了。

 

　　第二點(diǎn)從從房地產(chǎn)市場來講，很簡單，而且很明顯是有泡沫的。但是，是不是泡沫會(huì)破，就未必了。因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)還在增長，現(xiàn)在剛剛放緩，現(xiàn)在還在城鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中，這個(gè)處理好的話，還是有機(jī)會(huì)的。如果今天再有任何一個(gè)刺激政策，比如最近又要有貨幣刺激政策的話，就比較擔(dān)心了。通縮你硬要把他刺激成通脹?，F(xiàn)在國際趨勢來講，都在通縮，都發(fā)錢，這樣來看就要小心了。從走勢來看不要太悲觀，但是一定要慎重的面對(duì)未來，現(xiàn)在僅僅是個(gè)開始。

 

　　要從蓋了賣轉(zhuǎn)為蓋了租

 

　　對(duì)萬科來講，就是兩個(gè)轉(zhuǎn)型，一個(gè)是從生產(chǎn)型向技術(shù)型，從產(chǎn)品型向服務(wù)型。所以為什么我們選擇到海外投資，目的非常清楚，首先成熟市場的服務(wù)業(yè)占很大比重，中國市場更多是蓋了賣，成熟的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是蓋了租，這二者提供的服務(wù)是完全不同的。所以我們選擇北美市場和歐洲市場， 歐洲市場主要是英國，我們的目的更多是學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)成熟市場是怎么做的，怎么建立這個(gè)體系，融資體系，服務(wù)體系，環(huán)保的運(yùn)用。英國非常挑戰(zhàn)的提出，2016年新建筑不是碳減排減少多少，是新建筑要實(shí)現(xiàn)碳平衡，這在我看來太不可想象了。你說建一棟建兩棟標(biāo)志性的建筑，那是可行的，萬科的標(biāo)志性建筑不但是碳平衡，我們還達(dá)到了負(fù)的碳排放，我們用的新能源比例很大，像太陽能，發(fā)電用電用不完，我們還可以往外輸出，當(dāng)然量是有限的，但這是個(gè)標(biāo)志，你說要求所有新建筑都要達(dá)到這個(gè)，太具有挑戰(zhàn)性了。但是這不恰好就是中國要學(xué)習(xí)的么？這就是為什么萬科和英國最具知名度的關(guān)于研究綠色建筑、環(huán)保的BRE企業(yè)研究所建立了長期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，推動(dòng)中國的碳減排節(jié)奏。

 

　　逐漸將15%到20%業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向國外來平衡風(fēng)險(xiǎn)

 

　　記者：很多房企的海外投資是有對(duì)沖國內(nèi)市場走低的考慮，但對(duì)于海外市場的風(fēng)險(xiǎn)您是怎么評(píng)估的？

 

　　王石：這要從我們做海外市場的目的來說。首先我們出來一個(gè)很重要的目的是學(xué)習(xí)，不會(huì)為了高回報(bào)去承擔(dān)一個(gè)很高的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在像西班牙，希臘，有很多很便宜的資產(chǎn)，如果我選擇去抄底，那風(fēng)險(xiǎn)肯定非常大，但反彈的時(shí)候可能會(huì)兩倍三倍的賺錢。所以這主要是一個(gè)策略的選擇；第二個(gè)目的是平衡風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在最大的問題其實(shí)在國內(nèi)二三線城市，因?yàn)楝F(xiàn)在資源都集中在大城市，所以現(xiàn)在二三線、三四線城市問題非常大，所以我們的策略更集中在東南沿海城市，這樣風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一點(diǎn)。另外就是要分配15%到20%到國外去投資，來平衡國內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然這個(gè)過程需要時(shí)間。再有萬科在國外主要是關(guān)注成熟的市場。成熟的市場是不可能賺大錢的，但相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)很大。我們選擇成熟的市場，選擇成熟的合作伙伴，這樣的項(xiàng)目可能不會(huì)賺大錢，但是也不會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)。第三個(gè)目的是我們的客戶，我們的客戶預(yù)計(jì)是六千萬到八千萬，其中有一千萬買萬科的房子，五千萬到七千萬是萬科提供物業(yè)服務(wù)的，我們要建一個(gè)國際的網(wǎng)絡(luò)來服務(wù)我們的客戶。

 

　　記者：在海外投資的過程里，可能要面對(duì)更高的人力成本，包括政策和法律上的差異，您是怎么解決這些問題的？

 

　　王石：我們和國外行業(yè)的合作已經(jīng)有二十七八年了，和外國公司合作有兩個(gè)體會(huì)，尤其和美國公司，對(duì)法律的強(qiáng)調(diào)，在簽合同之前對(duì)律師費(fèi)用的投入，時(shí)間精力的投入，是非你所想象的。比如我們和一家美國公司叫富蘭克林，是一家搞鑄幣的公司，總部在費(fèi)城，我們光談合作協(xié)議就談了一年，最后的合同有一本書，其中還包括我們合作結(jié)束的時(shí)候怎么辦，我當(dāng)時(shí)接受不了，咱們還沒結(jié)婚呢你就讓我簽離婚條款，覺得他不信任我。還沒合作就和你說各種限制，我們很抗拒，他們就請(qǐng)我們自己來聘請(qǐng)美國的律師事務(wù)所的律師，來和他們的律師溝通，就是這樣磨合過來的。就是講法律，講法律條款，按照我們協(xié)商的事情。而不是談個(gè)大概，以后有什么再解決。這是和美國公司打交道的經(jīng)驗(yàn)。第二個(gè)我們和國外大公司的合作，比如和新加坡的GICRE，我們合作了15年，項(xiàng)目投了三十多億，合資公司就是五十對(duì)五十，但整個(gè)操作團(tuán)隊(duì)是萬科，整個(gè)項(xiàng)目的操作，只要不超過十億人民幣，董事會(huì)都不用開，萬科來決策和操作，董事會(huì)備案，這個(gè)模式這么多年一直非常成功。所以國外公司一個(gè)重視法律文本，第二，只要合作的互相信任了，就完全是一種信任的關(guān)系。但你像中國的合資公司，你派董事長我派總經(jīng)理，你派什么我派什么，你監(jiān)督什么我監(jiān)督什么，互相制約互相不信任。所以萬科的和國外公司合作的原則來講，第一，法律合同一定要簽的清清楚楚，第二，最重要的不是選擇項(xiàng)目，而是選擇合作伙伴。一旦選擇了合作伙伴，就給與他完全的信任。

 

　　所以雖然我們?cè)趪馔顿Y時(shí)間還不長，但是我們?cè)诿绹捻?xiàng)目非常成功，因?yàn)橛羞@兩個(gè)原則，什么事都變得很簡單。我們現(xiàn)在在倫敦還沒有落實(shí)真正的項(xiàng)目，也是因?yàn)槲覀冞€在找理想的合作伙伴。

 

　　記者：2014年國內(nèi)企業(yè)在海外一些大手筆的收購主要集中在商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓這些，萬科在海外的布局有沒有偏好？

 

　　王石：我們?cè)趪獾闹饕獦I(yè)務(wù)還是住宅地產(chǎn)，也會(huì)有一些商業(yè)地產(chǎn)，但是以住宅為主。

 

　　機(jī)器人進(jìn)入社區(qū)服務(wù)的速度會(huì)比大家想象得快得多

 

　　記者：萬科在海外的投資除了地產(chǎn)行業(yè)，其他領(lǐng)域的機(jī)會(huì)有沒有關(guān)注？

 

　　王石：萬科是個(gè)多元化出身的公司，我們是從多元化走過來的，所以至少在我當(dāng)董事長期間，我們是沒有興趣投資和房地產(chǎn)無關(guān)的領(lǐng)域的。但是相關(guān)行業(yè)我們可能會(huì)投，比如像污水處理，像垃圾焚燒發(fā)電，就是肯定是和房地產(chǎn)，和城市供應(yīng)配套相關(guān)的領(lǐng)域。李嘉誠那樣的布局，和國內(nèi)的郭廣昌比較類似，但是我和郭廣昌是打擂臺(tái)的，一個(gè)代表專業(yè)化一個(gè)代表多元化，當(dāng)然他投資的每個(gè)項(xiàng)目也是專業(yè)化的，但他更多是個(gè)投資者的戰(zhàn)略，而我們是一個(gè)做實(shí)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，是有一個(gè)戰(zhàn)略的差別，所以我們只投和建筑有關(guān)的行業(yè)。

 

　　但是只有一個(gè)除外，就是機(jī)器人。因?yàn)闄C(jī)器人會(huì)比一般想象的要快得多的在小區(qū)的服務(wù)上投入。中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，年輕人不愿意做這些服務(wù)的工作，再一個(gè)，人力的成本是非常非常高的。所以更多機(jī)器人會(huì)取代人工在老齡化社會(huì)里的一些位置，像門崗，保潔，老人社區(qū)服務(wù)這些工作都會(huì)更多投放機(jī)器人。

 

　　記者：2014年是君萬之爭過去二十年，您執(zhí)掌萬科的一路上，這樣千鈞一發(fā)的挑戰(zhàn)不在少數(shù)，像這樣巨大的危機(jī)和壓力出現(xiàn)的時(shí)候，您是怎么面對(duì)的？

 

　　王石：我從來沒想過放棄。其實(shí)像你說的君萬之爭，壓力沒外界看來那么大。因?yàn)樗且粋€(gè)有時(shí)效的東西，就是那三天，扛過去就過去了，抗不過去就不行了。外界看來是持續(xù)了一個(gè)月，三天之后，勝負(fù)已經(jīng)決定了，只是外界還不知道。

 

　　那么這三天里，當(dāng)時(shí)君安做的，表面上是多頭，他要改組和控制萬科，所以要吃進(jìn)萬科股票，那么大家對(duì)做多的反應(yīng)肯定是跟著買，因?yàn)樗o的現(xiàn)象是做多頭，但是實(shí)際上他的目的是做空頭。那么這三天我要做的就是充分把信息告訴給市場，讓大家知道他是在做空。另外，事實(shí)上這種做空是違規(guī)的，我找到了他的小辮子。所以當(dāng)時(shí)一方面我在市場發(fā)布信息，另一方面我握著他的小辮子。一個(gè)月之后，當(dāng)時(shí)的證監(jiān)會(huì)[微博]市場部主任叫王資平，到深圳找到我，拿著當(dāng)時(shí)證件會(huì)主席劉鴻儒批的要嚴(yán)查的批條，他說主席批條要嚴(yán)查，但是眼下的股市你也知道，是渾水，弄不好就是捅了馬蜂窩。然后他征求我的意見，我說，與人為善。

 

　　所以當(dāng)時(shí)君萬之爭，其實(shí)對(duì)我的影響沒有外界看來的那么大。雖然事關(guān)重大，但是關(guān)鍵就是三天。當(dāng)時(shí)君安沒想到的是，我申請(qǐng)了連續(xù)三天的股市停牌，三天之后就是周末，給了市場充分消化的機(jī)會(huì)，一共四天，直到星期一股票開盤，只要星期一股票不起來，他就完了。所以當(dāng)時(shí)關(guān)鍵就是能不能做到連續(xù)停牌，只要我能做到，我就勝利了。當(dāng)時(shí)有很多故事，最關(guān)鍵的周六上午的停牌，直到我們找到證據(jù)了，把證據(jù)交給證監(jiān)會(huì)，證監(jiān)會(huì)才批準(zhǔn)。